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从过往案例来看，上海新房加推存在“末批效应”，意指：伴随着知名度的打开，实景的不断兑现，客户认可度的累加，在最后一批加推，价值与人气将迎来大爆发。
比如翠湖天地的大平层，最后批次溢价27%，却迎来了超过300%的认购率！
再比如滨江凯旋门的大平层，最后批次溢价25%，最后认购率甚至接近500%！着实恐怖！
回过头来看前滩公馆，项目前5批次开盘合计供应935套房源，却累计认购了2894人次，说明什么？
说明项目有一票铁粉一心追随，他们的坚定的理由也很简单，前滩公馆带来的滨江海派低密居住体验具备无法复刻的属性，全市再无第二个选择！
另一方面，前滩公馆的现象级爆红早已传遍全市，在地王拉动新房价格飙升的大背景下，性价比进一步凸显，大量新鲜客户涌入六批次几成定局！
在此前的文章中小胖君就统计过，每年一线滨江地段供应的一手洋房，占比全市不到千分之一。二手市场更是“惜售”，当前链家超10万套挂牌，一线套！
超然的稀缺性必然带来更强的保值能力，小胖君追踪了滨江壹号院几套洋房每年的挂牌价，从2020年的12万/㎡，短短5年时间已经飙升至24万/㎡，直涨95%！这就是滨江豪宅+低密洋房，王炸组合的魔力！
回过头来看前滩公馆，除了洋房本身的稀缺性，它还是自成一体的低密海派社区。
要知道，整个滨段不可能再有如此大规模的低密规划宅地，包括后滩九宫格规划在内，最多就是高低配，并不纯粹。如果着眼市区，那更是零星宅地不成规模。先天条件决定了价值上限。
别忘了，前滩公馆本质还是区域风貌，整体定位“高品质的海派风貌示范区”。纯粹的低密海派居住氛围真的滨段前无古人后无来者的全市独一份！
不得不承认，不管市场如何变化，像前滩公馆这样天生具备稀缺性的产品，必然能走出独立行情，成为穿越长周期的恒贵资产！
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令人庆幸的是，虽然这是前滩公馆最后一批次洋房，卖完几乎约等于洋房清盘，但该批次房源面积跨度极大，适配不同家庭周期不同预算的客户，可以说最好的上车机遇就是现在！我们分面积段来看：
首先，也是最重磅的来了！前滩公馆洋房产品王冠上的明珠——揽翠188户型此次也会压轴登场！
前滩公馆【揽翠188】四房位于组团的最北面，坐拥无遮挡的奢阔公园视野，堪称无法复制的滨江公园大宅！
连通双厅、书房、厨房，构建了北向约10米的观景面，搭配超级落地窗将感官无限放大。
北向开间延伸至室内，则构成了超大尺度的公区，足以盛放家族各类聚会！超大的南向开间则分配给三个卧室和主卫，让全家人起居之间都能沐浴充足阳光。
清晨，阳光像融化的琥珀，唤醒三间南向卧室的主人，窗外是迷人的小区中心景观。
洗漱完毕来到餐客厅，目光掠过约10米宽的落地窗，一望无际的生态公园，成片的绿植在风里翻涌成绿浪，而你的窗框，恰好裁下其中最诗意的一幅。
黄昏时更妙，公园绿意衬托着粉红的晚霞，而对岸CBD的玻璃幕墙正逐一亮起，像一场无声的焰火。你坐在书房的落地窗边，指尖划过窗框冰冷的金属线条，触感却莫名温暖。这一刻，你忽然明白，真正的奢侈不是面积，而是在钢铁森林里，独占一片永不落幕的四季。
走出室内，下楼就可以展开一场公园慢跑，每一次深呼吸都是清鲜的畅快。也可以挽着爱人，一边漫步江边遛娃遛狗，一边看天边余霞成绮，人与自然融为一体。时下流行的露营、野餐更是成为业主随性而为的“常规节目”。
最后一批加推洋房中，建面约139-149㎡改善4房有68套，以大尺度面宽与双套房设计，配合全飘窗，为三孩或三代同堂家庭提供了“一步到位”的改善方案。
最后一批加推中，此前热销的建面约110㎡和建面约117㎡大三房各有8套，这些都是前滩公馆久经市场考验的经典户型，无论是设计水准还是布局理念都是时代前沿产品！
值得一提的，此次还会加推7套建面约108㎡新品户型，该户型的特点是极大的放开了公园景观的优势，超大宽厅搭配超大阳台，整个公区的尺度感非常阔绰！
说到小户型，不得不提一点，根据目前的土地出让要求，豪宅地段已经没有了中小户型配比要求，最小都是110、120㎡起步，也就意味着前滩公馆80多平的小户型很可能是核心地段的绝唱！也是低门槛入主核心地段的最后机会！
项目建面约86㎡3房，功能性符合市场的主流需求，加上几乎0浪费的优秀设计，实际的尺度感比起市面上的百平3房不相伯仲。
其坐落于社区东侧，外面没有马路，直接对着绿地，而且户型内部主卧与客厅皆向东，可以直面公园，视野绝佳！
格局采用LDK一体化+全卧飘窗设计，零过道空间浪费，尺度感上也非常得体！
如果说2024年，上海对前滩CLD的认知普遍还停留在规划层面。那么在接下来的2025年，前滩CLD乃至前滩公馆，已经进入价值兑现的关键期。
从2024年11月前滩公园巷“南法花境”咖啡生活节、2024年底初具雏形的网红打卡点——前滩城市森林公园（预计2026年正式开放），到2025年春季上海国际花展浦东分会场在前滩顺利举行，前滩能级与影响力不断彰显。
日前，为期24天的2025上海国际花展浦东分会场圆满落幕！本次花展充分发挥前滩文旅商资源联动优势，串联起前滩公园巷、晶耀前滩和前滩太古里三个商业体，活动期间共吸引约422万人次前往，前滩三大商业体销售总额同比增长超过20%（来源央视新闻），显著带动周边餐饮、住宿、零售、文创等消费活力，前滩经济超级聚集体的吸引力不言而喻！
另外，希尔顿集团旗下的上海前滩华尔道夫酒店将于今年下半年开业，酒店将历久弥新的奢华与上海丰富的文化遗产相融合，为优雅与精致树立了全新标杆。
随着最新黄浦江单元规划细节发布，前滩滨江与徐汇滨江将共同组成“艺文智岸”，滨江价值升级！规划打造的运动、时尚、休闲的滨水潮玩地标（来源上海发布）。
日前，继陆家嘴水环之后，世博水环一期工程正式开工，全长约22.3公里的世博水环，由白莲泾、大寨河、北界河、人民江、三林塘港、小黄浦（直线条河道构成，与黄浦江衔接成“O”字环形。
首先，市场永远是公正的试金石，前滩公馆显然是多次经受市场考验的现象级销冠红盘，这样的项目必然是多年难遇，错过太可惜！
其次，项目的地段是浦东顶流前滩CLD，产品是新海派低密洋房，产品地段双王炸，真正实现地段品质的双重改善！
最后，这是前滩公馆最后一批低密洋房产品，仅此绝唱错过再无！红盘不争必然错过，把握住了机会人生才会大不相同！
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
3、占地面积：红线、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数
总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）1公顷＝15亩1亩＝667平方米
低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；2）公共基础设施费（统称土地成本）；
内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
1）施工方的资质；2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；3）中档小区3；4）低档小区4；
